dilluns, 30 de juny del 2014

Cal el certificat d'eficiència energètica per vendre o llogar una nau industrial?

Sí,  efectivament, cal el certificat d'eficiència energètica per vendre o llogar una nau industrial, des de l’1 de juny de 2013.

Cal saber que no existeix un document que acrediti que aquesta nau que tens a Banyoles és apta per a ús industrial, atès que no hi ha una llicència genèrica, tot dependrà en concret de l'activitat que l'usuari de la nau realitzi.                 


 
L'obligació de disposar del certificat d'eficiència energètica neix en el moment en què es vol fer una operació de compravenda o de lloguer d'un immoble.

És el propietari de l'edifici qui té l'obligació de sol·licitar el certificat energètic i presentar-lo davant el fedatari públic (notari) perquè aquest procedeixi amb redacció de l'escriptura pública de compravenda.



En les operacions de venda. El  venedor ha de lliurar al comprador l'original del certificat d'eficiència energètica.

En els casos de lloguer. El propietari ha de lliurar a l'arrendatari una còpia del certificat d’eficiència energètica que s’haurà d'adjuntar en el contracte de lloguer.

L'article 2.1.b) del Reial Decret 235/2013, de 5 d'abril - EDL 2013/37091- pel qual s'aprova el procediment bàsic per a la certificació de l'eficiència energètica dels edificis, relatiu a l'àmbit d'aplicació, assenyala que aquest procediment bàsic és aplicable a edificis o parts d'edificis existents que es venguin o lloguin a un nou arrendatari, sempre que no disposin d'un certificat en vigor.

Vigència 
El certificat d’eficiència energètica tindrà una validesa màxima de 10 anys. Passat aquest termini, caldrà renovar-lo.

Tècnics certificadors
Aquells tècnics que estiguin en possessió de qualsevol de les titulacions acadèmiques i professionals habilitats per a la redacció de projectes o direcció d'obres i direcció d'execució d'obres d'edificació o per a la realització de projectes de les seves instal·lacions tèrmiques, segons l’establert en la Llei 38/1999, de 5 de novembre, d'Ordenació de l'Edificació, o per a la subscripció de certificats d'eficiència energètica, o hagi acreditat la qualificació professional necessària per subscriure certificats d'eficiència energètica segons s'estableixi mitjançant l'ordre prevista a la disposició addicional quarta del propi RD 235/2013.

Ets propietari d’una nau industrial?


Foto 1: Masachs
Foto 2: Collell Riera
Foto 3: Pisos i Cases Banyoles

divendres, 6 de juny del 2014

El valor cadastral pels núvols


Segons dades del cadastre, a Girona més dels 50% dels municipis tenen uns valors cadastrals fixats anteriorment a l’any 2000; això suposa que estan per sota dels valors que haurien de ser, doncs el valor cadastral hauria de ser equivalent al 50% del valor de mercat.

La Llei estableix que els Ajuntaments han de revisar el valor cadastral cada 10 anys però els hi és econòmicament molt costós.
Quan hagin transcorregut com a mínim 5 anys des de l’entrada en vigor dels valors cadastrals derivats de l’anterior procediment de valoració col·lectiva o quan es posen de manifest diferències substancials entre els valors de mercat i els que van servir de base per a la determinació dels valors cadastrals vigents, la Llei del cadastre estableix que els Ajuntaments poden sol·licitar l’actualització dels valors cadastrals per mitjà de l’aplicació de coeficients corresponents.

Els valors cadastrals es fan servir com a referència per calcular l'impost sobre béns immobles, (IBI) l’impost sobre transmissions patrimonials, (ITP), els actes jurídics documentats, (AJD), el gravàmen sobre transmissions, dita “plusvàlua” o els preus mínims per escripturar un habitatge, per la qual cosa aquestes complementàries estan perjudicant moltes famílies.

L’Agència tributària de Catalunya dóna una instrucció per a la comprovació dels valors dels béns immobles en els impostos sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats i sobre successions i donacions amb uns coeficients que es revisen anualment  i que s’utilitzen com a multiplicador del valor cadastral. Les comprovacions no només es fan en habitatges sinó també en transaccions realitzades amb pàrquings.

Els municipis que no van sol·licitar la revisió abans del 15/11/2013, estan sotmesos a una pròrroga que fixa un augment del 10% dels tipus per al càlcul de l’IBI. 


L’altre 50% dels Ajuntaments que van fer la revisió durant el boom immobiliari, i, per tant, amb un valor del sòl i de l'habitatge inflat, tenen uns valors molt superiors al valor de mercat d’avui perquè aquest ha experimentat una forta baixada. Per tant els compradors en aquests municipis són els susceptibles de rebre una “complementària”. Aquestes revisions actuals corresponen a uns preus d’una situació de mercat molt diferent a l’actual i d’aquí ve que sorprenguin tant.

En els municipis de Castelló d’Empúries (2,55), Figueres (1,80), Olot (1) i Palafrugell (2,45) els valors cadastrals s’han actualitzat a la baixa per l’aplicació dels coeficients que es determinen en l’article 32.2 del text refós de la Llei del Cadastre Immobiliari i en la Llei de Pressupostos Generals de l’Estat per a l’any 2014. Banyoles (2,15) Blanes (2,75), Girona (2,10), Lloret de Mar, (2,05) Palamós (1,25), Roses (1,55), Salt (2,00), Sant Feliu de Guíxols (2,75) i Santa Coloma de Farners (1,50) mantenen els mateixos coeficients que l’any 2013.

Amb la revisió a la baixa els propietaris pagarien unes quantitats sensiblement inferiors a les actuals. La rebaixa del cadastre també repercutiria a la baixa en altres impostos, com les transmissions patrimonials i herències. 

Tot plegat reflecteix la situació dels anys de plena bombolla immobiliària i atès que ara els béns immobles tenen un preus de mercat sensiblement inferiors, el Col·legi aconsella presentar les corresponents al·legacions.

A Catalunya d’ençà de l’1 d’agost de 2013 hi va haver un increment en l’impost aplicable a
la transmissió d’immobles de segona mà del 8% al 10%.  L’ increment no va afectar a:

1.  La transmissió d’habitatges de protecció pública que seguirà tributant al tipus del 7%.
2.  La transmissió d’habitatges a favor de famílies nombroses, que seguirà tributant al tipus del 5%.
3.  Transmissió d’habitatges a favor de joves, que seguiran tributant al tipus del 5%
4.  Transmissió d’habitatges a favor de persones amb disminució física, psíquica o sensorial, que seguirà tributant al tipus del 5%.
5. Primera transmissió d’immobles, que està subjecte a IVA i no a l’Impost de Transmissions Patrimonials.

A tall d’exemple, si un veí compra un habitatge a Olot per 100.000 € ha de pagar un 10% més per ITP (10.000 €). El problema esdevé quan poc després rep una complementària advertint que en realitat té un valor cadastral superior, (per exemple 120.000 €), pel que l’ITP en realitat seria de 12.000 €.