A partir de l'1 de gener de 2015, vendre el teu pis et costarà més

El projecte de Llei de reforma de l'IRPF preveu la derogació de la disposició transitòria novena de la llei de l'impost, que regula la tributació dels guanys patrimonials que es produïen quan una persona transmet un immoble o qualsevol altre propietat adquirida abans del 31 de desembre de 1994.

La reforma eliminarà, a partir de l'1/1/2015, els coeficients reductors de l'impost. Amb aquest canvi, els propietaris que tranfereixin els seus habitatges amb més de 20 anys, veuran incrementat el gravàmen a pagar per la plusvàlua.

L'impost sobre l'increment del valor dels terrents de naturalesa urbana (IIVTNU), també conegut com  plusvàlua municipal, va a càrrec de la part venedora; a excepció del cas en què el venedor sigui una persona física no resident al nostre país, que llavors serà el comprador qui estarà obligat al pagament de la plusvàlua.


Ja al 2012 es van eliminar les desgravacions per la compra d'habitatge habitual, augmentant el número de compravendes per tal que els compradors es beneficiessin de les avantatges fiscals. Ara, l'efecte és a la inversa. Els compradors s'han d'anticipar a vendre  abans de finals d'any si volen estalviar-se l'increment.



Ets propietari d'un immoble en venda? Estaves al corrent d'aquest canvi?
Recorda que sempre pots consultar a un agent immobiliari perquè et simplifiqui els tràmits de la compravenda i tingui en compte tots aquests canvis fiscals que et faran estalviar molts diners.
  

La compra per segona residència i els compradors estrangers són els principals motors d’aquesta recuperació al sector

Les compravendes d’habitatges realitzades a la província de Girona, al segon trimestre de l’any són 2.206, un  6,31% més que al mateix trimestre del 2013

Total transaccions habitatges

Segons dades publicades pel Ministeri de Foment, entre l’abril i juny de 2014 es van vendre un total de 91.338 habitatges a tot l’Estat, 14.204 a Catalunya i 2.206 a la província de Girona.

Respecte al segon trimestre del 2013, aquestes dades representen un augment del

a Espanya: 12,1 %, a Catalunya 12,9 %, a Girona  6,31%

Cal destacar que es tracta d’una dada representativa perquè aquests dos trimestres no estan influenciats per canvis fiscals, utilitzats com a mesura per a incentivar les transaccions.

Num. Total Transaccions Immobiliàries d’Habitatges

 

Els principals influents en aquest repunt de compravenda d’habitatge recau en els compradors estrangers (residents i no residents) que signifiquen un 17,7% del total a nivell estatal.

Les nacionalitats d’aquests compradors són britànics (16,7%), francesos (10,5%), rusos (7,1%), alemanys (6,6%), belgues (6,1% i suecs (5,7%). Junts acumulen més de la meitat del mercat.

	TOTAL	Residents a Espanya			Estrangers no	No consta
		Total	Espanyols	Estrangers	residents a Espanya
Cataluña	14.204	13.963	11.493	2.470	68	173
Girona	2.206	2.096	1.349	747	35	75

  

Per municipis

Per municipis de la costa, podem destacar que segueix essent líder la localitat de Roses (amb 192 compravendes) tot i haver disminuit el num de transaccions en relació al segon trimestre del 2013. La segueix Castelló d’Empúries (158) i Lloret de Mar es situa en tercera posició amb 124 habitatges venuts. Platja d’Aro, Palafrugell i Blanes tancarien aquesta llista de les primeres posicions pel què fa a municipis de la Costa Brava amb major núm de compravendes.   

Girona capital lidera les vendes amb 160 habitatges però ha disminuït en relació al mateix trimestre que al 2013. Figueres situa les seves transaccions en 90 augmentant un 30,4% en relació al segon trimestre del 2013.

Destaquem l’augment que s’ha viscut a la comarca de la Cerdanya, amb l’augment d’un 177% a Puigcerdà i d’un 66’66% a Alp. 

Adjuntem un llistat amb tots els municipis de comarques gironines ordenats de major a menors núm de transaccions al segon trimestre de 2014.

Les compravendes inscrites durant el mes de juny a Girona augmenten un 5%

Al juny 2014, a la província de Girona, s’inscriuen al registre de la Propietat 2.502 finques, un 1% més que al mateix mes del 2013

Les compravendes d’habitatges inscrites a Girona, a juny de 2014, augmenten un 5% en relació a juny 2013 situant-se en la xifra de 2.592

Al juny 2014, a la província de Girona, s’inscriuen al registre de la propietat 2.502 finques, un 1% més que al mateix mes del 2013.

Segons dades publicades avui per l’INE, el número de finques transmeses inscrites en els registres de la propietat a Catalunya en el mes de juny és de 17.522, que suposa un 2% menys que el mateix mes de l’any anterior. A Girona la dada és de 2.502 que representa un augment de l’1% en relació al mateix mes del 2013.

 

Pel què fa a les compravendes d’habitatges inscrites, el mes de juny s’han registrat un total de 3.961 habitatges a Catalunya el què suposa un 12% més que el mes de juny del 2013.
A la província de Girona aquest augment és del 5% passant dels 563 habitatges inscrits al juny de 2013 fins als 592 habitatges del juny de 2014. Cal ressaltar que la baixada de preus i la compra per part d’estrangers han contribuït en gran mesura a aquest augment.

Catalunya presenta una tasa de variació anual del número de compravendes d’habitatges del 10,9% quedant per sobre de la mitjana de l’estat que se situa a 8,8%.

Habitatge nou i de segona mà

Gairebé un 75% de les operacions inscrites són d’habitatges de segona mà, quedant molt per sobre de les compravendes d’habitatge nou.

Les xifres de l’INE corroboren tal i com vam avançar al mes d’abril que el sector es va estabilitzant molt lentament i que es va recuperant la confiança del consumidor en el mercat immobiliari, factor clau per mantenir aquesta tònica d’estabilització.

Com a API estàs notant aquesta tendència?

Urbà i urbanitzable. Una notable diferència que desinfla l'IBI.

Ens aquests últims mesos tots els propietaris han hagut d’afrontar el pagament de les contribucions urbanes, o sigui de liquidació de l’impost de béns immobles, instrument pel que es financien els ajuntaments.

Ja fa uns mesos vam manifestar que cal una revisió del valor cadastral de tots els immobles, però centrem-nos ara en el cas de les finques qualificades com a sòl urbanitzable segons els planejaments urbanístics dels municipis, però que en la realitat segueixen essent rústiques.

Fins a dia d’avui a aquestes finques, que tot i ser urbanitzables mai s’han desenvolupat (no disposen de pla parcial ni projecte d’urbanització aprovat), se’ls ha assignat un valor de contribució com si fos urbanitzada i per tant, els propietaris han d’afrontar pagaments desorbitats respecte el que correspondria si is considerés sòl no urbanitzable.

Ara, però, una sentència del Tribunal Suprem, amb aplicació a tot l’Estat, determina quin és el criteri, quin és el valor en aquests casos. I determina, sàviament segons el nostre parer, que si el sòl s’ha requalificat com a sòl urbanitzable, però no ha canviat la seva realitat, el seu propietari ha de pagar com si fos rústic.

Així doncs, tots aquells terrenys sense l’aprovació de plans de desenvolupament urbanístic, no podran ser computats per l’administració local, a efectes de càlcul d’IBI, com a finques urbanes.

Els professionals API especialitzats en valoracions i peritatges han viscut la paradoxal situació d’una expropiació forçosa on es permetia expropiar a preus de rústic els terrenys que el mateix cadastre valorava a preus d’urbanitzat. Ara doncs, que es rectifica perquè el TS ho ha dictaminat, ja s‘equiparen els valors a aplicar a una determinada finca en ambdós tràmits: per la seva expropiació per part de l’administració i quan la valora el mateix estat a efectes d’impostos. 

S’aplica la lògica. Tot i que de moment, la doctrina jurídica no es posa d’acord sobre si la sentència comportarà efectes retroactius i per tant els ajuntaments hauran de tornar imports cobrats indegudament els darrers 4 anys. 

Que imperi el sentit comú és bo.

Et deixem el link a la sentència del Tribunal Suprem

Cal el certificat d'eficiència energètica per vendre o llogar una nau industrial?

Sí,  efectivament, cal el certificat d'eficiència energètica per vendre o llogar una nau industrial, des de l’1 de juny de 2013.

Cal saber que no existeix un document que acrediti que aquesta nau que tens a Banyoles és apta per a ús industrial, atès que no hi ha una llicència genèrica, tot dependrà en concret de l'activitat que l'usuari de la nau realitzi.                 

 
L'obligació de disposar del certificat d'eficiència energètica neix en el moment en què es vol fer una operació de compravenda o de lloguer d'un immoble.

És el propietari de l'edifici qui té l'obligació de sol·licitar el certificat energètic i presentar-lo davant el fedatari públic (notari) perquè aquest procedeixi amb redacció de l'escriptura pública de compravenda.

En les operacions de venda. El  venedor ha de lliurar al comprador l'original del certificat d'eficiència energètica.

En els casos de lloguer. El propietari ha de lliurar a l'arrendatari una còpia del certificat d’eficiència energètica que s’haurà d'adjuntar en el contracte de lloguer.

L'article 2.1.b) del Reial Decret 235/2013, de 5 d'abril - EDL 2013/37091- pel qual s'aprova el procediment bàsic per a la certificació de l'eficiència energètica dels edificis, relatiu a l'àmbit d'aplicació, assenyala que aquest procediment bàsic és aplicable a edificis o parts d'edificis existents que es venguin o lloguin a un nou arrendatari, sempre que no disposin d'un certificat en vigor.

Vigència 

El certificat d’eficiència energètica tindrà una validesa màxima de 10 anys. Passat aquest termini, caldrà renovar-lo.

Tècnics certificadors

Aquells tècnics que estiguin en possessió de qualsevol de les titulacions acadèmiques i professionals habilitats per a la redacció de projectes o direcció d'obres i direcció d'execució d'obres d'edificació o per a la realització de projectes de les seves instal·lacions tèrmiques, segons l’establert en la Llei 38/1999, de 5 de novembre, d'Ordenació de l'Edificació, o per a la subscripció de certificats d'eficiència energètica, o hagi acreditat la qualificació professional necessària per subscriure certificats d'eficiència energètica segons s'estableixi mitjançant l'ordre prevista a la disposició addicional quarta del propi RD 235/2013.

Ets propietari d’una nau industrial?

Foto 1: Masachs

Foto 2: Collell Riera

Foto 3: Pisos i Cases Banyoles

El valor cadastral pels núvols

Segons dades del cadastre, a Girona més dels 50% dels municipis tenen uns valors cadastrals fixats anteriorment a l’any 2000; això suposa que estan per sota dels valors que haurien de ser, doncs el valor cadastral hauria de ser equivalent al 50% del valor de mercat.

La Llei estableix que els Ajuntaments han de revisar el valor cadastral cada 10 anys però els hi és econòmicament molt costós.

Quan hagin transcorregut com a mínim 5 anys des de l’entrada en vigor dels valors cadastrals derivats de l’anterior procediment de valoració col·lectiva o quan es posen de manifest diferències substancials entre els valors de mercat i els que van servir de base per a la determinació dels valors cadastrals vigents, la Llei del cadastre estableix que els Ajuntaments poden sol·licitar l’actualització dels valors cadastrals per mitjà de l’aplicació de coeficients corresponents.

Els valors cadastrals es fan servir com a referència per calcular l'impost sobre béns immobles, (IBI) l’impost sobre transmissions patrimonials, (ITP), els actes jurídics documentats, (AJD), el gravàmen sobre transmissions, dita “plusvàlua” o els preus mínims per escripturar un habitatge, per la qual cosa aquestes complementàries estan perjudicant moltes famílies.

L’Agència tributària de Catalunya dóna una instrucció per a la comprovació dels valors dels béns immobles en els impostos sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats i sobre successions i donacions amb uns coeficients que es revisen anualment  i que s’utilitzen com a multiplicador del valor cadastral. Les comprovacions no només es fan en habitatges sinó també en transaccions realitzades amb pàrquings.

Els municipis que no van sol·licitar la revisió abans del 15/11/2013, estan sotmesos a una pròrroga que fixa un augment del 10% dels tipus per al càlcul de l’IBI. 

L’altre 50% dels Ajuntaments que van fer la revisió durant el boom immobiliari, i, per tant, amb un valor del sòl i de l'habitatge inflat, tenen uns valors molt superiors al valor de mercat d’avui perquè aquest ha experimentat una forta baixada. Per tant els compradors en aquests municipis són els susceptibles de rebre una “complementària”. Aquestes revisions actuals corresponen a uns preus d’una situació de mercat molt diferent a l’actual i d’aquí ve que sorprenguin tant.

En els municipis de Castelló d’Empúries (2,55), Figueres (1,80), Olot (1) i Palafrugell (2,45) els valors cadastrals s’han actualitzat a la baixa per l’aplicació dels coeficients que es determinen en l’article 32.2 del text refós de la Llei del Cadastre Immobiliari i en la Llei de Pressupostos Generals de l’Estat per a l’any 2014. Banyoles (2,15) Blanes (2,75), Girona (2,10), Lloret de Mar, (2,05) Palamós (1,25), Roses (1,55), Salt (2,00), Sant Feliu de Guíxols (2,75) i Santa Coloma de Farners (1,50) mantenen els mateixos coeficients que l’any 2013.

Amb la revisió a la baixa els propietaris pagarien unes quantitats sensiblement inferiors a les actuals. La rebaixa del cadastre també repercutiria a la baixa en altres impostos, com les transmissions patrimonials i herències. 

Tot plegat reflecteix la situació dels anys de plena bombolla immobiliària i atès que ara els béns immobles tenen un preus de mercat sensiblement inferiors, el Col·legi aconsella presentar les corresponents al·legacions.

A Catalunya d’ençà de l’1 d’agost de 2013 hi va haver un increment en l’impost aplicable a

la transmissió d’immobles de segona mà del 8% al 10%.  L’ increment no va afectar a:

1.  La transmissió d’habitatges de protecció pública que seguirà tributant al tipus del 7%.

2.  La transmissió d’habitatges a favor de famílies nombroses, que seguirà tributant al tipus del 5%.

3.  Transmissió d’habitatges a favor de joves, que seguiran tributant al tipus del 5%

4.  Transmissió d’habitatges a favor de persones amb disminució física, psíquica o sensorial, que seguirà tributant al tipus del 5%.

5. Primera transmissió d’immobles, que està subjecte a IVA i no a l’Impost de Transmissions Patrimonials.

A tall d’exemple, si un veí compra un habitatge a Olot per 100.000 € ha de pagar un 10% més per ITP (10.000 €). El problema esdevé quan poc després rep una complementària advertint que en realitat té un valor cadastral superior, (per exemple 120.000 €), pel que l’ITP en realitat seria de 12.000 €.